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高房價暴利與憲法不容-中國房地產最大黑洞

作者：付增斌

北京晶圖港建筑裝飾工程有限公司

這些年來，在民生和經濟政治矛盾集中、社會和輿論反響極大的房地產領域的輿論場上，很少聽到有人以“憲法意識”，來重新反思和審視評判“民怨沸騰”的房地產市場和備受詬病的住房政策。

12月4日，是第一個國家憲法日。國家主席習近平為此專門指示，再次強調：憲法是國家的根本法，是治國安邦的總章程，具有最高的法律地位、法律權威、法律效力。堅持依法治國首先要堅持依憲治國，堅持依法執政首先要堅持依憲執政。他要求以設立國家憲法日為契機，切實增強憲法意識，推動全面貫徹實施憲法。

這些年來，在民生和經濟政治矛盾集中、社會和輿論反響極大的房地產領域的輿論場上，很少聽到有人以“憲法意識”，來重新反思和審視評判“民怨沸騰”的房地產市場和備受詬病的住房政策。是現今的房地產市場的政策法規和住房供應模式，都是依憲依法執政的產物、完全無懈可擊嗎？不僅市場證明絕非如此，而且其所帶來的尖銳的社會矛盾，也使人們越來越懷疑，現今的房地產市場和住房政策，是不是和社會主義公有制的憲法和法律的要求越走越遠？現在，到了我們必須用憲法的意識，對此進行最基本的制度破析的時候了。

中國房地產，已經走入制度的死胡同

今年以來，盡管從中央到地方，從頂層到基層，各級政府在房地產市場上的種種救市動作不斷，但以高房價為特征的開發商所壟斷的樓市，已經很難再現2008年救市政策出臺后所帶來的“爆發效應”。不斷被輸入“政策雞血”的市場，不僅沒有再次“雄起”，而且還像泄了氣的皮球一般，一路疲軟不振。

最新公布的某全國性指數研究機構的數據顯示：剛剛過去的11月，全國100個城市新建住宅均價（10589元/平方米）的環比、同比再次雙雙下跌。與去年同期相比，這100個城市住宅均價與下跌了1.57%，跌幅較上月擴大1.05個百分點。其中，三亞等跌幅較大的城市有10個城市，跌幅高達10%—18%。而從面上來看，在全國這100個城市中，住宅價格同比下跌已高達有82個，較上月又增加了4個。這就是說，超過八成城市房價已降回到一年前水平。

具有諷刺意味的是，與過去的房地產市場調控越調越漲形成尖銳對比的是，這波的房價下降，恰恰是發生在從上到下各級政府對房地產市場的再次救市之后。雖然“吸取”了08年的救市的教訓，這次中央和地方政府不再用“救市”二字，但是其扶持的力度，可謂是有過之而無不及。

但讓某些人感到”意外和不爽“的是，2008年暴熱的救市政策，到了2014年，甚至在一些地方政府親自”赤膊上陣“充當購房超級大戶后，開發商的房地產市場依然抑制不住下滑之勢。就連房地產的一些業內大腕，也不對看好今后的市場走勢。潘石屹認為“降息不一定能救市 房地產下滑大勢未改變”。包括一些著名企業在內，不少房產商紛紛試水眾籌房產等變相合作建房等多種模式，試圖通過模式創新打破市場的僵局。

任意買賣土地使用權，是開發商模式違反憲法最本質的特征

當我們的房地產市場和住房供應模式走進死胡同之時，也就到了對其體系進行全面破析的時候了。尤其是應該用“憲法意識”，對其政策和法規進行徹底的制度破解。

房地產的問題，說到底還是一個土地的問題。沒有土地，任何再有本事的開發商，就只能幻想空中樓閣；土地的位置不是市場所需，房子和品牌做得再漂亮的開發商，也難以把住房推銷出去。如把北京的SOHO建到新疆沙漠中去，不要說賣每平米數萬元的高價，就是送給別人也不會有人去住。所以說，房地產的商品價值，根本上還是由土地決定的；買房其實就是買地。在日本，房地產價格的主要標志，就是各個地方公示的不同地價。有些地方的地價，已經占到房價的七八成以上。

弄懂了房地產的核心在“地產”后，我們就知道該從土地的屬性、權利和利益的關系入手，來分析評判現今的房地產制度和住房供應模式。還是讓我們先看看憲法這方面是如何說的。

我國現今開發商主導的房地產模式，主要發生在城市。國家憲法第十條，對此有專門的規制：“城市的土地屬于國家所有”。“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。”

很多習慣于現有高價房地產模式的市民，也許看了憲法第十條后會“大驚失色”：原來我們花了多少年全部家庭收入才換來使用權的土地，竟然不是政府和開發商，而是我們自己的。確實，憲法對城市的土地，至少從“根本大法”上從以下幾點作了非常明確的規范：

首先，“城市的土地屬于國家所有”。也就是說，從所有權上嚴格規定城市的土地不是任何地方政府、房地產公司和權貴個人的，而是明明白白的”全民所有“。每一位市民，都是自己城市土地的主人和所有者，至少該市的市民具有合法、合理享有土地使用的基本權利，。這點，也是作為公有制社會主義國家的基本制度保障。

這就告訴我們，從憲法的角度來說，每個公民都應該享有屬于他的那塊“生存之地”，市民也應該像農民那樣，有一塊屬于自己的“宅基地”。只要市民均等的使用城市土地，不多占多拿，不搞特殊化，不占有城市最好的土地資源，就不應該向政府交納“土地使用費”（土地出讓金）。對每一個只享受城市平均土地資源的市民來說，他所需要承擔的，主要是城市建設和發展的費用。這一點也不是新買房人獨有的義務，而是所有擁有城市房產的公民都應承擔的共同義務。

其次，無論是政府、公司還是個人，“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”這告誡人們，任何買賣和侵占土地，無論是所有權還是使用權，都是違反憲法這部“治國安邦總章程”的。

我們前面已經知道，商品房的買賣，與其說是買房，不如說是買地。而在現有的開發商房地產模式中，最本質的特征就是倒賣土地的使用權。在一些權貴和政策制定者的眼里，似乎憲法雖然規定了“土地不可以買賣“，但土地使用權的轉讓卻可以肆意的抬價倒賣，獲取暴利。這是對憲法本質最大的歪曲。在一個不允許土地買賣的憲法體制下，怎么可能允許土地使用權的倒賣？更何況，憲法規定的土地使用權的轉讓，要“依照法律的規定”。請問，在當今的中國法律體系中，有哪一條法律法規允許開發商違反憲法的本意和規定，借助商品房的買賣，可在土地使用權轉讓中，賺取百分之幾十、甚至百分之幾百的超額暴利。更何況，開發商暴利剝削的對象，還是土地“名分上的主人”。

有人對問罪土地使用權的買賣也許會大惑不解，目前這種司空見慣的現象怎么會在違憲違法之列？前幾年發生在南京和上海的兩個案例，也許會使人對此有更透徹了解。

2009年底的時候，南京市下關區法院判決了一起“非法倒賣土地使用權罪”案。南京江北某區的一位下海副區長，通過區國土局招拍掛，以每畝8萬元獲得了1514畝住宅土地的使用權。經過兩次的轉手倒賣，他把其中的764畝以每畝28萬元的價格轉讓給了另一大開發商，一次就獲利1.5億余元。如此的土地使用權轉讓，在開發商業內也許見怪不怪。但一份舉報郵件，使法院“以非法倒賣土地使用權罪”，依法判處其有期徒刑4年6個月，并處罰金人民幣1600萬元。

2009年11月底，上海市第一中級人民法院開庭審理某地產富豪的“非法倒賣土地使用權罪”。最后以非法倒賣土地使用權罪等數罪并罰，判處其有期徒刑14年，剝奪政治權利2年，并處罰金人民幣3億元。

這兩案判決的依據，就是我國刑法第228條的非法轉讓、倒賣土地使用權罪。其實，類似的土地使用權轉讓在房地產業內可謂是屢見不鮮。最有名的就是潘石屹和任志強之間數次的“雞蛋換糧票”（鈔票換土地使用權）。其中2007年11月的一次，交易的金額就高達24.4億元。這兩人的交易后來還受到了國有資產流失的質疑。由于“你懂的”原因，其后不了了之。

由于利益集團的作用，目前在我國司法實踐中，真正被認定為“非法轉讓、倒賣土地使用權罪”還微乎其微。這中間既有利益集團在下位法的制定中竭力使具體的法規政策偏離憲法不允許買賣土地所變通的結果，又有實踐中的具體問題。如：商品房利潤率多高，才可以判斷為倒賣土地使用權。

過去，我國曾經對普通商品房和經濟適用房的利潤率進行過政府定價，兩者的水平分別不能超過8%和3%（國際上房地產業利潤一般在5%左右）。后來國家發改委的”改革“，這一條紅線被不知不覺取消了。現在人們才知道，掌管價格等政策大權的發改委，也是利益集團收買貪官的腐敗高發地。

第三，現在的房地產市場，憲法提出的”一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地“要求幾乎成為一句空話。實際上，比土地使用形式上更不合理、更違反社會基本制度本身的，還是現在的土地已經成為制造社會矛盾、極化貧富差距、遏制經濟發展和影響政局穩定的工具。

現在的開發商的高房價市場，不斷上演著一幕一幕制造社會不公的悲劇：一方面房地產制造著一批又一批暴富的利益集團，另一方面，一套商品房消滅一個中產也已成為普遍的現象。幾億市民的巨額財富，隨著房地產利益集團的暴富而銳減；沒有任何私人土地的國家，開發商卻可以憑借政策法規，壟斷數億中國城市居民住房所需的土地使用權；開發商建造商品房所用的是老百姓的土地，但卻可以公開的叫囂不把房賣給“土地主人”（也就是所稱的買不起高價房的“窮人”，盡管這些“窮人”的比例占到城市居民總量的七八成的），那些不得不買房居住的“土地主人”，也在高房價的暴利之下，由“主人”成為利益集團的“房奴”；最讓人無語的是，在全民自己土地上開發的房地產，而且所用的土地還僅僅是一個“使用權”，但市民買房的負擔（房價收入比），竟然要比資本主義國家那些連土地所有權帶房一起賣的商品房，還要高出數倍。

如此等等，已難以用”土地是否合理利用“來一言蔽之。中國特色的房地產模式，早已成為剝奪公民權利、異化社會制度的幫兇。這種把人民的基本居住權利異化成極少數人暴富的“運作”，既不符合國家的根本大法，也背離了社會政體的基本宗旨（社會主義公有制），早已到了該收場的時候了。

其實，之所以說如今開發商的高房價暴利模式違憲違法，除了它顛覆了社會主義土地公有制的基本制度屬性外，還在于它違背了憲法所賦予的基本人權。

憲法第三十三條明確指出：“國家尊重和保障人權”。而居住權則是人們最基本的生存權之一。《世界人權宣言》規定：“人人有權享受為維持其本人和家屬的健康及福利所需的生活水準，包括食物、衣著、住房、醫療和必要的社會服務”。聯合國經濟、社會和文化權利委員會在其《關于獲得適當住房權的第四號一般性意見》中的第一條就規定：“適足的住房之人權由來于相當的生活水準之權利，對享有所有經濟、社會和文化權利是至關重要的。”但開發商高房價所導致的七八成市民買不起房的殘酷現實，實質上剝奪了這些買不起房的無房戶享有適足和小康住房人權的權利

從理論上來說，土地屬于全民國有的社會主義國家，在保障公民的基本居住權利上，應該比土地私有的資本主義國家要做的更好，至少在市民的住房負擔上要比私有制國家低得多。但現實卻恰恰相反。中國市民用全民所有的國有土地“租地買房”所承擔的負擔，竟然比在私有制下的發達資本主義國家“買地買房”，還要高出多少倍。這不僅從根本上顛倒了社會主義公有制和資本主義私有制的制度優劣，破壞了社會主義制度的基礎，而且也已異化成對社會主義制度優越性的最大的踐踏。

從社會制度的角度來分析，我們更能深深的體悟到當今開發商的房地產模式，已經和體現社會制度基質的憲法，背道而馳很遠很遠。中國的房地產，不能既沒有像資本主義市場那樣自由的競爭和嚴厲的規范，又不能為國民提供公有制的體制保障，體現制度的優越性。憲法不是掛在墻上的一張空紙，也不是烏托邦，更不能成為被權貴利益集團隨意蹂躪的公娼。

任何層級的政府和主管部門，都沒有權力改變憲法賦予公民的土地和居住權利，也沒有任何資格剝奪國民享有公有制“優越性”的權利和必須承擔的“國家義務”，更沒有庇護開發商利益集團通過土地使用權的買賣，獲取暴利攫奪國民財富的權力。現在，已到了必須終結高價暴利的開發商模式之時了。

在國家的第一個憲法日，站在維憲的立場，人們必須發出強烈的質問：面對違憲違法的房地產開發商模式，我們究竟是要維護憲法的尊嚴和公有制的優越性，保護國民的居住人權，還是繼續堅持暴利高價的開發商模式，在違憲道路越走越遠？公眾期待能得到及時的回答。

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